Toimitiloihin kohdistuvat vaatimukset vaihtelevat suuresti tilan käyttäjien tarpeista ja toimenkuvista riippuen. Vanhempien toimitilakiinteistöjen kohdalla esiin saattaa nousta kysymys siitä, kuinka tilat vastaavat nykyisin tyypillisesti nopeasti muuttuviin tilatarpeisiin.
Mitä tilanteelle voitaisiin tehdä? Kuinka vanhojen toimitilojen vuokrasuhteita saadaan pidennettyä, ja samalla tarjottua vuokralaisille heidän tarpeitaan vastaavia työympäristöjä?
Ratkaisu voi olla vanhan toimitilakiinteistön muuttaminen moderniksi muuntojoustavaksi toimistotilaksi.
Tilojen joustamattomuus on yleinen syy toimitilan vaihtamiseen
Henkilöstömäärän kasvu ja muuttuvat tilatarpeet pakottavat yhä useampia yrityksiä harkitsemaan toimitilojen vaihtamista. Viihtyisät ja toimivat tilat ovat tärkeä tekijä myös työpaikkamarkkinoilla. Työntekijät eivät viihdy tiloissa, jotka eivät palvele heidän ammatillisia tarpeitaan. Työnantajien kannattaa ottaa tämä huomioon ja toimitiloihin liittyvissä ratkaisuissa.
Kahden kansainvälisen toimitiloihin keskittyneen konsulttitalon, JLL:n ja NREP:n yhteistutkimuksen mukaan suurin syy yritysten muuttohalukkuuteen ei ole tilojen kalleus, väärä koko tai ulkonäkö, vaan tilojen joustamattomuus. Jos toimitilojen kokoa tai tilankäyttöä ei pystytä optimoimaan tilatarpeiden muuttuessa, nähdään ainoana vaihtoehtona usein suuritöinen ja kallis muutto.
Vaihtoehtona muutolle on kuitenkin tilojen muuntaminen omaa tarvetta vastaavaksi. Toimitilojen täytyy tällöin kuitenkin olla muuntojoustavia. Mitä muuntojoustavuudella tarkoitetaan?
Muuntojoustavuudella tehokkuutta toimitilaneliöihin
Muuntojoustavuus tarkoittaa tilan kykyä mukautua helposti käyttöikänsä aikana tapahtuviin muutoksiin. Muuntojoustavissa rakennuksissa toimitilat pystytään mukauttamaan käyttäjiensä vaihtuviin tarpeisiin järjestelemällä tiloja uudelleen. Joustavasti siirreltävien väliseinäratkaisujen ansiosta tilat ovat muunneltavissa nopeasti ja kustannustehokkaasti – huomattavasti helpommin kuin kiintein väliseinin rakennetuissa toimitiloissa.
Remontin kourissa oleva toimitila ei tuota rahaa, minkä vuoksi nopeus on ehdoton valttikortti muutostöissä. Kun tilojen muokkaaminen uuden käyttäjän vaatimuksia vastaavaksi kestää esimerkiksi kuukauden sijaan vain viikon, menettää kiinteistön omistaja huomattavasti vähemmän vuokratuloja remonttiajalta. Mitä pidemmälle muuntojoustavuus on kiinteistössä viety, sitä paremmin se pystyy palvelemaan käyttäjiään – houkuttelemaan uusia vuokralaisia sekä ylläpitämään vanhoja vuokrasuhteita.
Uudisrakentaminen vai vanhan toimitilan muuttaminen muuntojoustavaksi
Tehokkuuden vuoksi yhä useampi toimitilakiinteistö rakennetaan nykyään alusta alkaen muuntojoustavaksi, jolloin tilojen muokkaaminen on jatkossa helppoa. Uuden toimitilakiinteistön rakentaminen on kuitenkin kallista, ja vapaat toimitilatontit eivät yleensä sijaitse vuokralaisen näkökulmasta kaikkein houkuttelevimmilla paikoilla.
Aina ei tarvitse rakentaa uutta: myös vanha kiinteistö voidaan saneerata muuntojoustavaksi. Tällöin vuokralaisille pystytään tarjoamaan heidän tarpeitaan vastaavat tilat kustannustehokkaammin, ja usein paremmalla sijainnilla kuin rakentamalla uutta.
Uudisrakennukseen verrattuna vanhan toimitilan muuttaminen muuntojoustavaksi mahdollistaa modernin työympäristön hyvällä sijainnilla ja kilpailukykyisellä neliöhinnalla. Lopputuloksena on asiakkaan toiveiden mukaisesti remontoitu toimitila.
Vanhan koppitoimiston päivittäminen muuntojoustavaksi
Toimitilakiinteistön muunneltavuus varmistetaan hyvällä suunnittelulla. Esimerkiksi yhtenäinen huonekorkeus ja väliseinäelementtien moduulimittaisuus auttavat maksimoimaan muuntojoustavuutta. Mitä vähemmän eri seinämittoja kiinteistössä tarvitaan, sitä paremmin moduulit sopivat käytettäviksi eri kerroksissa, ja sitä vähemmän muutostöitä varten tarvitsee tilata uusia seinäelementtejä. Tämä lisää entisestään muutostöiden ketteryyttä.
Kun suunnittelu on tehty osaavien ammattilaisten toimesta ja toimitilan muuntojoustavuuden eteen on nähty vaivaa, on tilat jatkossa näppärä mukauttaa vuokralaisten toiveita vastaaviksi.
