Kiinteistöt, joissa ei tapahdu yhtäkään tilamuutosta rakennuksen koko elinkaaren aikana, ovat harvassa. Erityisen harvinaisia ovat tällaiset toimitilakiinteistöt – varsinkin nyt, kun työnteon tavat ja tiloja käyttävien yritysten tilatarpeet muuttuvat enemmän ja nopeammin kuin koskaan aiemmin.
Lisäksi vuokrasopimukset ovat keskimäärin lyhyempiä kuin vielä joitakin vuosia sitten. Vuokralaisen vaihtuessa tila ei sellaisenaan todennäköisesti palvele uusia käyttäjiä optimaalisesti, sillä tarpeet ovat tehtävä- ja toimialakohtaisia – esimerkiksi tilitoimiston työympäristössä tarvitaan erilaista yksityisyyttä ja keskittymisrauhaa kuin vaikkapa myyntitiimin tiloissa.
Tilamuutostyön kustannukset eivät rajoitu materiaaleihin ja työtunteihin
Kiinteistön tuottavuuden kannalta muutostöistä syntyvät kulut ovat vain osa kokonaiskustannuksista. Yhtä oleellisia ovat ne eurot, jotka jäävät remonttiajalta saamatta menetettyjen vuokratulojen muodossa.
Esimerkiksi yksinkertainen kuvitteellinen tilamuutos, jossa tila on muokattavissa uusille käyttäjille sopivaksi vaihtamalla viiden väliseinän paikkaa, auttaa havainnollistamaan eroja eri ratkaisuvaihtojen tuottamassa muutosnopeudessa ja -kustannuksissa.
Viiden kiinteän seinän purkaminen ja rakentaminen uudelleen edellyttää mm. remontoitavan tilan suojaamista ja alipaineistamista, purkujätteen hävittämistä, uusien materiaalien hankkimista sekä monia työvaiheita, joita ei niihin liittyvien kuivumisaikojen vuoksi voi nopeuttaa. Tällä tavalla toteutettuna muutostyö kestää noin kuukauden. Kustannuksiksi voidaan laskea n. 6 000 € työtä, 1 000 € rakennusmateriaaleja ja 2 000 € menetettyjä vuokratuloja, eli yhteensä 9 000 €.
Vastaavanlaisen muuntojoustavaksi suunnitellun kohteen uudelleenjärjestely olisi toteutettavissa vuorokaudessa. Vuokratuloja ei menetetä eikä materiaalikustannuksia synny – tilamuutos tapahtuu kokonaisuudessaan siirtämällä jo olemassa olevat järjestelmäseinäelementit uuteen paikkaan. Ainoat syntyvät kulut ovat työkustannuksia, eli noin 1 000 €.
Edellä kuvattu esimerkki on toki erittäin pieni ja yksinkertainen tilamuutos, mutta jos siinä kustannuserot nousevat melkoisiksi – puhumattakaan vielä suuremmista muutoksista, tai niiden toistumisesta useaan otteeseen eri kerroksissa ja kohteissa kiinteistöjen elinkaarten aikana.
Tulevien muutostöiden kustannuksiin voidaan vaikuttaa jo kiinteistön ollessa suunnittelupöydällä
Kiinteistön sisätilojen joustavan muunneltavuuden varmistaminen lähtee liikkeelle hyvästä suunnittelusta.
Uusien kiinteistöjen kohdalla esimerkiksi julkisivusuunnittelussa tehdyt ratkaisut vaikuttavat sisätilojen muunneltavuuteen: jos julkisivu koostuu suurista yhtenäisistä ikkunapinnoista, rajoittuu muunneltavuus koska väliseinää ei voi rakentaa ikkunan kohdalle. Sama pätee LVI-tekniikkaan, sillä väliseinää ei voida rakentaa myöskään ilmanvaihtopalkin tai lämpöpatterin päälle.
Huonevaraukset on hyvä huomioida jo ikkuna-aukkoja asemoitaessa. Tämä auttaa myös rajaamaan tarvittavien eri kokoisten järjestelmäseinien moduulien määrää. Mitä enemmän kiinteistössä pystytään käyttämään samankokoisia seinämoduuleita, sitä pienemmällä tuotemäärällä tiloja voidaan muokata. Tämä vähentää sekä järjestelmäseinien hankinta- että varastointikuluja.
Julkisivun lisäksi moduulikokojen määrää pystytään rajaamaan suunnittelemalla kiinteistön kerrokset yhtä korkeiksi. Mitä täsmällisempi korkomitta, sitä vähemmän tilamuutostöissä tarvitsee tehdä äänieristystä heikentäviä otsarakenteita. Ideaalitilanteessa heittelyvälit ovat niin pieniä, että seinäelementit toimivat sellaisinaan ilman erillisiä lisärakenteita kiinteistön kaikissa kerroksissa – tai jopa useissa samassa omistuksessa olevissa eri kiinteistöissä.
Saneerauskohteissa ikkunoiden sijoitteluun tai kerrosten korkomittaan voi olla vaikeampi vaikuttaa, mutta moduulimitoitukseen kannattaa myös näissä kohteissa kiinnittää huomiota.
Kuva: Kohina Oy
